Nowe mieszkania a nadbudowy

Nowe mieszkania a nadbudowy

Nowe mieszkania a nadbudowy

Celem inicjatywy pionierskiego projektu NADBUDOWA3E jest uzyskanie ułatwień i wsparcia masowej realizacji nadbudowywania kondygnacji na istniejących budynkach mieszkalnych w skali kraju. W dniu 29.11.2019 zorganizowano Konsultacje Eksperckie w gronie 25 przedstawicieli środowiska, których głównym powodem było przeprowadzenie analizy niezbędnych zmian formalno-prawnych dla wyeliminowanie wszelkich barier dla tego rodzaju nowoczesnego budownictwa.

I. NOWE TRENDY WYMAGAJĄ POWSZECHNYCH NIEDROGICH ROZWIĄZAŃ, W KTÓRE ANGAŻUJE WIELE ZAINTERESOWANYCH STRON NA WIELU PŁASZCZYZNACH: WŁADZE GMIN, PROJEKTANCI, URBANISCI, ARCHITEKCI, PROGRAMIŚCI, WŁAŚCICIELE DOMÓW ZBIOROWYCH I WYKONAWCY.
II. PROMOWANIE NIEDROGICH I NOWOCZESNYCH SPOSOBÓW SZYBKIEGO WZROSTU DOSTĘPNOŚĆ MIESZKAŃ, LEPSZA JAKOŚĆ I BARDZIEJ TRWAŁE ŻYCIE, ORAZ ZOPTYMALIZOWANY KOSZT INWESTYCJI – STANOWI ROZWIĄZANIA, KTÓRE SĄ OPARTE NA PRZEKSZTAŁCENIU ISTNIEJĄCEGO BUDYNKU W OPARCIU O NOWOCZESNE TECHNOLOGIE, LEKKICH MATERIAŁY I METODY BUDOWY.
III. PROMOWANIE NIEDROGICH I NOWOCZESNYCH SPOSOBÓW SZYBKIEGO WZROSTU DOSTĘPNOŚCI MIESZKAŃ, LEPSZA JAKOŚĆ I BARDZIEJ TRWAŁE ŻYCIE, ORAZ ZOPTYMALIZOWANY KOSZT INWESTYCJI STANOWIĄ GŁÓWNE CELE SPOŁECZNE DLA KOWALSKIEGO.
IV. NOWE ZAKOŃCZONE INWESTYCJE SĄ OPARTE NA PRZEKSZTAŁCENIU ISTNIEJĄCEGO BUDYNKU PRZY ZNACZNIE ZREDUKOWANYCH KOSZTACH.
V. NADBUDOWY SĄ NAJEFEKTYWNIEJSZĄ ŚRODOWISKOWO FORMĄ POZYSKIWANIA NOWYCH MIESZKAŃ NA TERENACH UZBROJONYCH, CO POWODUJE OPTYMALNE WYKORZYSTANIE NAJSZERZEJ ROZUMIANEJ INFRASTRUKTURY. BUDOWA NOWYCH KONDYGNACJI MOŻE MIEĆ KORZYSTNY WPŁYW NA REALIZACJĘ STRATEGII PAŃSTWA W NASTĘPUJĄCYCH OBSZARACH:

• dostarczenia nowych mieszkań w kontekście potrzeb demografii
• rewitalizacji zasobów mieszkaniowych ( wartość dodana),
• polityki zdrowotna społeczeństwa i polityki prorodzinnej,
• polityki senioralnej w tym wsparcie projektu Dostępność Plus,
• bezpieczeństwa energetyczne kraju i polityki klimatycznej.

Realizacja nadbudów powinna być oparta na następujących elementach:

A. Zero-energetyczności, która powinna – z uwagi na brak stosownych standardów – być wymogiem formalno- prawnym.
B. Towarzyszącej termomodernizacji budynku, pozwalającej na radykalnie obniżenie zapotrzebowania na energię wielu rodzin w tym sektora komunalnego.
C. Poprawie zdrowia mieszkańców przez wprowadzenie wentylacji nawiewno-wywiewnej w budynkach mieszkaniach z nadbudowami (poprawa jakości powietrza)
D. Polityce senioralnej w postaci: możliwej zmiany wielkości, na korzyść jakości nowych mieszkań dla seniorów. Uwalnianie przez seniorów dużych mieszkań stworzy dodatkową podaż lokali potrzebnych dla wielodzietnych rodzin, których budowy nie przewiduje program M+.
E. Możliwości budowy dźwigów osobowych (pozyskanie finansowania), podwyższonych standardów energetycznych i zmniejszenia kosztów eksploatacji lokali.
F. Masowej promocji i edukacji w zakresie stosowania nowych lekkich technologii i rozwiązań techniczno- organizacyjnych.

Spotkanie konsultacyjne poświęcone omówieniu koncepcji projektu KONDYGNACJA Plus odbyło się 29 listopada 2018 r. w Warszawie, w siedzibie Związku Zawodowego „Budowlani”. Organizatorami spotkania byli: Związek Zawodowy „Budowlani” i Konfederacja Budownictwa i Nieruchomości. W spotkaniu wzięli udział przedstawiciele 20 podmiotów (lista obecności w załączeniu). W spotkaniu uczestniczyli przedstawiciele Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju oraz Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.
Celem spotkania było:
• przeprowadzenie konsultacji dotyczących zasadności realizacji projektu KONDYGNACJA Plus
• rozpoczęcie procesu ustalenia barier utrudniających wdrożenie projektu
• określenie strategii implementacji nowoczesnych rozwiązań dla budowy nowych mieszkań.
• powołanie grupy inicjatywnej
• nakreślenie planu dalszego działania

Koncepcja projektu KONDYGNACJA Plus stanowi w założeniu uzupełnienie rządowego programu budowy nowych mieszkań, w który angażuje się wiele zainteresowanych stron na wielu płaszczyznach np.: władze gmin, spółdzielnie mieszkaniowe, projektanci, urbaniści, architekci, właściciele budynków zamieszkania zbiorowego, inwestorzy i wykonawcy. Promocja nadbudów jest dobrą okazją dla edukacji i prezentacji walorów lekkich konstrukcji , a próba zniesienia barier otworzy nowy rynek pozwalający na budowę nowych mieszkań w centralnych lokalizacjach, na uzbrojonych już terenach (oszczędność kosztów społecznych). Na podstawie roboczych kontaktów oraz udzielonej rekomendacji przez Zespół Trójstronny ds. Budownictwa i Gospodarki Komunalnej, Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju wyraziło swoje zainteresowane projektem określenia występujących formalnych barier dla realizacji Nadbudów. Kolejne działania zmierzają do następujących etapów:
• dla weryfikacji występujących barier i procedur niezbędne jest przeprowadzenie realizacji projektu pilotażowego.
• konieczne jest sporządzenie katalogu barier formalno-prawnych
• dla promocji projektu należy wykonać weryfikacje kosztów kalkulacji powierzchni nadbudowy dla kilku rozwiązań technicznych.

Spotkanie konsultacyjne otworzył Zbigniew Janowski, Przewodniczący ZZ „Budowlani”. Wprowadzenie do założeń projektu przedstawił Krzysztof Baranowski, prezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości, omawiając genezę projektu i wsparcie przez Kondygnacje plus – programu rządu w postaci rozpoczętych projektów: Mieszkanie Plus oraz Dostępność Plus. Jako członek zarządu EuroGypsum w Brukseli, przestawił prezentację przygotowaną na Forum Gypsum w dniu 27.09.2017 w Parlamencie Europejskim, omawiającą projekt realizacji nadbudów w istniejących budynkach (teren uzbrojony) w Niemczech. Promowanie nowoczesnych sposobów szybkiego wzrostu, dostępność mieszkań, lepsza jakość i wydłużenie cyklu życia budynku oraz zoptymalizowany koszt inwestycji stanowią rozwiązania, które są oparte na przekształceniu istniejącego budynku o dodatkowe mieszkania. W oparciu o nowoczesne technologie lekkich materiałów i modułów 2D i 3D planowana jest tam budowa 1,5 mln nowych mieszkań z hasłem „Nowa jakość życia”-oszczędzając powierzchnie ca 200 mln m2 działek budowlanych. Podstawą do dyskusji były także pozostałe prezentacje przedstawione przez uczestników spotkania (w załączeniu):

1) TECHNOLOGIE NADBUDÓW: ROZWIĄZANIA TECHNI- ORGANIZIAYJNE Marek Beśka, SEDO
2) AKTUALNY POTENCJAŁ TECHNICZNY dla NADBUDÓW, Robert Świtulski, ETEX/PSG
3) MODUŁOWE BUDOWNICTWO PASYWNE, Jarosław Wasielewski, ELMOT Sp o.o.
4) REALIZACJA NADBUDÓW, Wnioski, Jarosław Kubicki, CUBE ARCHITEKCI.
5) MOŻLIWOŚCI TECHNICZNE NADBUDÓW, Jarosław Szulc, ITB
6) NADBUDOWA BUDYNKÓW MIESZKALNYCH A PRZEPISY PRZECIWPOŻAROWE, Możliwe Wektory Zmian, Ryszard Stępkowski, Rzeczoznawca ds. Zabezpieczeń P. Pożarowych.

W pierwszych prezentacjach przedstawiono możliwości techniczne i wykonawcze polskich firm w tym zakresie.
Jak się okazuje potencjał przemysłu produkcji modułowej dotyczy prawie 5 tys. domów jednorodzinnych o powierzchni ca 140m2. Większość krajowej produkcji jest eksportowana. Przyczyną jest min. postawa społeczeństwa stale preferującego budownictwo tradycyjne. Brak jest elementarnej wiedzy o kosztach budowy, lekkich konstrukcjach i szybkim procesie budowy. Bez promocji i popularyzacji nie można oczekiwać szybkich zmian. Marek Beska stwierdził, iż tak jak rozwinął się internet, telefonia komórkowa i informatyka, podobne zmiany stale następują w budownictwie. Nasz konserwatywny rynek musi dostosować się do zachodzących zmian. Brak rąk do pracy, szczególnie w pracach wykończeniowych, będzie wpływał na szersze stosowanie elementów modułowych w budownictwie.

W Polsce można jednak pokonać bariery administracyjno–prawne i mentalne. Robert Świtulski–ETEX, Jarosław Wasielewski – ELMOT i Jarosław Kubicki – CUBE Architekci przedstawili przykłady bardzo interesujących, krajowych realizacji budynków modułowych i nadbudów. Wciąż jednak stanowią one margines inwestycji.

Jarosław Szulc, przedstawiciel ITB, zaprezentował możliwości nadbudów dla popularnych osiedli mieszkaniowych wykonanych z tzw. wielkiej płyty. Po badaniach statycznych około 6 mln mieszkań w tej technologii nadaje się potencjalnie do wykonania nadbudów z uwzględnieniem wind dla seniorów. Ten obszar do działania powinien być rozważony jako priorytet do dalszego działania.

Możliwe kierunki zmian korzystnych dla nadbudów budynków mieszkalnych w stosunku do obowiązujących przepisów przeciwpożarowych, przedstawił Ryszard Stępkowski, Rzeczoznawca ds. Zabezpieczeń P. Pożarowych. Sugerował koncentracje realizacji nadbudów w niższych budynkach 2-3 piętrowych. Dla budynków 4 piętrowych radykalnie ulega zmiana przepisów. Im wyżej będziemy budować, tym warunki są mniej korzystne a koszty znacząco rosną.
Wstępna lista problemów administracyjno-prawnych i finansowych została przedstawiona przez Krzysztofa Baranowskiego. Zaliczamy do nich następujące zagadnienia:

I. Problem własności nieruchomości. Propozycja wprowadzenia do polskiego systemu prawnego rozwiązań np. Odrębna Własność – umożliwiających optymalne wykorzystanie przestrzeni nad powierzchnią nieruchomości, w sposób zapewniający jednoczesne wykonywanie praw do nieruchomości na jej powierzchni, wydaje się być trudna do wprowadzenia. W oparciu o istniejące schematy prawne możliwa jest realizacja przeprowadzenia takiej inwestycji w oparciu o prawo spółdzielcze i przepisy odnoszące się do obiektów komunalnych.
II. Istnieją niewystarczające warunki do efektywnego finansowania inwestycji nadbudowy, min. ze względu na charakter praw obligacyjnych, które są mniej trwałe, niż prawa rzeczowe. Braki możliwości ustanowienia na tego typu prawach zabezpieczeń finansowania takich inwestycji powoduje, iż banki odmawiają kredytowania.
III. W warunkach technicznych powinien powstać jakiś zapis na w/w temat i propozycja wymogów dokonania ekspertyzy inżyniera konstruktora nt. badania statyki parametrów wytrzymałości stropu budynku pod lekką zabudowę np. dla dwóch nowych kondygnacji.
IV. Sprawa ewentualnego dopuszczenia montażu dźwigów osobowych rodzi problem pozyskania małej powierzchni działki będącej poza obrysem budynku na potrzeby budowy windy zewnętrznej. Dodatkowo, bariery tworzy brak stosownego wpisu do warunków technicznych dot. norm technicznych. PSPD jest gotowe do negocjacji zawartości warunków technicznych.
V. Wymagana odporność ogniowa stanowi kluczowy aspekt, który poza uciążliwościami i niezrozumiałymi kryteriami parametrów, wpływa na zbyt wysokie koszty realizacji inwestycji, często blokując efekt ekonomiczny projektu. Określenie warunków P.Poż. (REI) dla obiektu np. 4 piętrowego o zwiększonej wysokości np. o 2 piętra (opracowanie wniosku) stanowi pilny pakiet analiz technicznych celem wprowadzenie zmian lub usprawnień wg standardów UE (np. Czechy).
VI. Wytyczenie działek po obrysie budynku wpływa na utrudnienie wytyczenia dróg p.poż. Powstaje pytanie jak rozwiązać ten problem.
VII. Aktualne przepisy przewidziane dla określenia ilości miejsc garażowych/parkingów oraz stacji ładowania e-aut, proporcjonalnych do ilości nowych mieszkań nie dają dużych szans na realizacje projektu. Pozostaje budowa parkingów podziemnych czy wielopoziomowych, ale nie zawsze jest to możliwe.

Prezentacje stanowiły podstawę do dyskusji przeprowadzonej podczas spotkania konsultacyjnego.
Jerzy Jankowski (ZRSMRP) wyrażając zainteresowanie projektem podkreślił, że konieczne jest precyzyjne zdefiniowanie adresata programu KONDYGNACJA Plus, potencjalnych inwestorów i beneficjentów (zakładając, że program nie będzie miał wyłącznie charakteru socjalnego i nie będzie jedynie realizowany na zasadzie non profit). Zwrócił uwagę na fakt, że w inwestycjach spółdzielczych status lokali w nadbudowie musi być taki sam jak pozostałych lokali. W przypadku przyjęcia pilotażu rządowego niezbędne jest zapewnienie preferencyjnych kredytów.
Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego Norbert Książek wyraził zainteresowanie projektem, ale podkreślił potrzebę precyzyjnego określenia skali barier uniemożliwiających dziś szerokie wdrożenie. Zwrócił uwagę na fakt, że jednym z problemów jest konstrukcja miejscowych planów zagospodarowania. Wyraził opinię, ze jednym z adresatów mogą być inwestujący w budownictwo komunalne.
Ludomir Duda wskazał, że jedną z grup beneficjentów mogą być seniorzy (ta grupa odbiorców rośnie), co wymaga jednak usunięcia barier w dostępności (ale tez daje możliwość nawiązania do innego programu rządowego). Nadbudowy będą miały szanse, gdy staną się jednym z najtańszych sposobów budowania mieszkań. Inni uczestnicy dyskusji zwrócili uwagę na fakt, że realizacja nadbudów w technologiach lekkich i modułowych może znacznie obniżyć koszty takich inwestycji. Większość dyskutantów była zdania, że w szerszej skali projekt powinien być adresowany do inwestorów spółdzielczych i komunalnych. Przedstawiciele MIiR zaapelowali o precyzyjne zdiagnozowanie barier, ze wskazaniem propozycji konkretnych zmian przepisów.
Waldemar Mazan, Współprzewodniczący Zespołu Trójstronnego ds. Budownictwa i Gospodarki Komunalnej poinformował, ze Zespół wstępnie pozytywnie zaopiniował inicjatywę KONDYGNACJA Plus i sugeruje powołanie klastra koncentrującego się na jego wdrożeniu.
Jerzy Kotowski, Prezes IPB zadeklarował organizacje przez Izbę Projektowania Budowlanego konferencji środowiska projektantów poświęconej tej inicjatywie.
W trakcie dyskusji omówiono szereg problemów szczegółowych o charakterze prawnym i technicznym. Padło wiele propozycji konkretnych rozwiązań, które mogą być wykorzystane w trakcie precyzowania założeń projektu. Większość uczestników spotkania wyraziła zainteresowanie dalszą pracą na rzecz realizacji inicjatywy.
WNIOSKI I KONKLUZJE:
Krzysztof Baranowski podsumowanie dyskusji zebrał w następujących wnioskach:

A. Z grona uczestników powstaje grupa inicjatywna, do której zgodę już wyrazili przedstawiciele; Elmot, SEDG, Saint-Gobain, ITB, KBiN, Etex, Cube.
B. Grupa inicjatywna ma wypracować strategię działania na 2019 r w ramach:
-przyjęcia projektu deklaracji dla uczestników grupy inicjatywnej, której zaproponowany tekst będzie stanowić kierunek działania i zgodę na wykorzystywanie logo organizacji deklarujących udział w projekcie.
-opracowania strony internetowej nt. Kondygnacja Plus; zawartości programu, grupy docelowa, itp.
-propozycji współdziałania w ramach projektu bez aktualnego powoływania podmiotu prawnego np. klaster, platforma itp.
-przygotowania konferencji w 2019r. pod patronatem MIiR tj.” Forum Kondygnacja Plus”
C. W trakcie dyskusji ustalono konieczność ustalenia pełnej listy formalnych barier. Uczestnicy konsultacji maja uzupełnić tę listę w trybie pilnym.
D. Priorytetem jest poszukiwanie inwestora dla realizacji projektu pilotażowego, który byłby realizowany na podstawie wymagań formalnych, przy wnioskowaniu o patronatu MIiR.
E. Obszar budynków z wielkiej płyty powinna stanowić kierunek priorytetowego działania dla budowy nowych mieszkań na uzbrojonych terenach i dokonania rewitalizacji budynków w starych technologiach.
Ponadto przyjęto, iż na tym etapie inicjatywy liderami pozostają: Konfederacja Budownictwa i Nieruchomości w Warszawie i Związek Zawodowy Budowlani.
Zbigniew Janowski, Przewodniczący ZZ „Budowlani” podziękował uczestnikom konsultacji za obecność i aktywność, i wyraził nadzieję na ich dalsze zaangażowanie w prace nad kontynuacją projektu.

OPRAC.: Warszawa, 31 grudnia 2018roku
J. Kus, ZZ Budowalni
K. Baranowski, KBiN

Dodaj komentarz